El mercado inmobiliario español está atravesando una paradoja: aunque se cierran menos operaciones de compraventa de viviendas, los precios no dejan de subir. Según datos recientes del Gobierno, en el primer trimestre de 2024, el precio de las casas aumentó un 4,1%, situándose en casi 1.866 euros por metro cuadrado. Este fenómeno se explica principalmente por una insuficiente oferta de viviendas y el encarecimiento de las hipotecas.
Durante el primer trimestre de 2024, se vendieron un 5,4% menos de casas en comparación con el mismo periodo del año anterior. Sin embargo, los precios de la vivienda han seguido una tendencia ascendente, aumentando un 4,3%.
Este incremento sitúa el precio medio de las viviendas en España cerca de los 2.100 euros por metro cuadrado, acercándose al pico de la burbuja inmobiliaria de principios de siglo. Es notable que comunidades como Madrid y Baleares ya han superado esos registros históricos.
La evolución de los precios desde 2014
La serie estadística del Ministerio de Vivienda muestra que los precios de las casas han estado en una tendencia alcista desde mediados de 2014, con excepción de un bache notable durante la pandemia en 2020. Durante ese periodo, los precios bajaron temporalmente debido al confinamiento prolongado. No obstante, desde entonces, el mercado ha retomado su senda alcista.
En 2022, se registró el mayor número de ventas de casas en España desde 2007, pero desde diciembre de ese año, el número de operaciones ha ido disminuyendo.
¿Por qué no bajan los precios?
José García Montalvo, catedrático en la Universidad Pompeu Fabra de Barcelona, argumenta que la limitada oferta de viviendas es una de las razones principales por las que los precios siguen subiendo.
La demanda sigue siendo alta, pero la oferta no puede satisfacerla. Además, el encarecimiento de las hipotecas, resultado de la subida de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo, ha cambiado el perfil de los compradores hacia una clase media-alta más solvente. Gonzalo Bernardos, director de un máster inmobiliario en la Universidad de Barcelona, señala que «la clase media-baja ha menguado [en el mercado inmobiliario] y ha sido sustituida por clase media-alta».
Efecto contagio entre obra nueva y segunda mano
Beatriz Toribio, secretaria general de APCEspaña, destaca que el aumento de precios de la vivienda también se debe a un «efecto contagio de la vivienda de primera mano a la de segunda mano».
En la obra nueva, la producción es reducida y se vende a compradores muy solventes que no necesitan financiación o tienen facilidad para obtenerla. Esta dinámica se traslada al mercado de segunda mano, donde la oferta se reduce mientras la demanda sigue siendo alta, especialmente en zonas turísticas y grandes ciudades.
