Cuando decides comprar o vender una casa, es fundamental tener en cuenta los impuestos que deberás pagar en este proceso. Tanto el comprador como el vendedor tienen obligaciones tributarias que deben cumplir.
A continuación, te explicamos detalladamente qué impuestos debe pagar el comprador y vendedor de una vivienda.
¿Qué impuestos paga el comprador de una vivienda?
Al adquirir una vivienda, es esencial considerar que los impuestos asociados a esta transacción generalmente ascienden a aproximadamente el 10% del valor de compra.
Esta cifra es significativa y debe ser contemplada al reunir los recursos necesarios para la compra, ya sea con capital propio o mediante financiación.
Pero, ¿qué gravámenes debe cubrir el comprador de una casa? Principalmente, esto varía según si se trata de una propiedad nueva o de segunda mano.
IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) ️
Si compras una vivienda nueva directamente de un promotor, deberás abonar un IVA del 10% sobre el precio de compra, salvo en Canarias, donde se aplica el IGIC (Impuesto General Indirecto Canario) del 6.5%.
Se considera vivienda nueva a aquella que se comercializa por primera vez tras su construcción o restauración, y que no ha sido habitada por un periodo continuado que supere los dos años.
Actos Jurídicos Documentados (AJD)
Las personas que compran una vivienda nueva también deben pagar el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (ITP-AJD), específicamente en su modalidad de actos jurídicos documentados (AJD). Este impuesto se calcula como un porcentaje sobre el valor de la propiedad y está cedido a las comunidades autónomas.
Por ello este impuesto varía según la comunidad autónoma. Por ejemplo, el tipo más bajo es del 0.75% en Canarias y Madrid, mientras que en Andalucía y Asturias es del 1.2%.
El ITP, qué es y quién lo paga
El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, conocido por sus siglas ITP, es un tributo que se aplica a la transferencia de bienes y derechos con valor patrimonial.
Al adquirir una vivienda que ha sido previamente habitada, además del precio de venta, debamos asumir costes adicionales vinculados a la transacción. Uno de estos costes es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que se aplica a la compra de propiedades de segunda mano. Dicho impuesto está transferido a las comunidades autónomas, lo que implica que su gestión y normativas pueden variar entre las distintas regiones.
Por ello en la compra de viviendas usadas o de segunda mano, no se abona el IVA. En su lugar, se aplica el impuesto de transmisiones patrimoniales onerosas (TPO), una categoría distinta dentro del ITP-AJD.
El TPO depende de las comunidades autónomas, que oscila entre el 6% y el 10% del valor de la transmisión.
¿Qué impuestos paga el vendedor de una vivienda?
En caso de ser un vendedor particular con residencia fiscal en España, es fundamental hay que tener en cuenta dos impuestos al vender una vivienda: el IRPF y la plusvalía municipal.
La cantidad total que habrá que pagar por la transacción puede variar considerablemente, dependiendo de múltiples factores, desde el valor del terreno al momento de la transacción hasta la ganancia patrimonial que obtengas con la venta.
IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas)
Cuando se vende una vivienda, se produce una ganancia o pérdida patrimonial para el vendedor, lo cual afecta a su declaración en el IRPF.
Por ello vendedor debe declarar cualquier ganancia patrimonial obtenida por la venta. Las ganancias se gravan según tramos: hasta 6,000 euros al 19%, entre 6,000 y 50,000 euros al 21%, y así sucesivamente.
Plusvalía Municipal
Este impuesto se aplica sobre el incremento de valor de los terrenos urbanos durante el tiempo que el vendedor ha sido propietario. Varía según cada municipio y se calcula en base al valor catastral.
Te lo explicamos más detalladamente:
Al vender una vivienda, debemos de tener en cuenta la plusvalía municipal, conocido formalmente como el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU).
Este impuesto está diseñado para gravar el aumento de valor de dichos terrenos en el momento de la transmisión de la propiedad, es decir, durante la compraventa.
Para calcular la plusvalía, se debe aplicar el impuesto municipal, cuyo tipo varía según el ayuntamiento sobre una base imponible. Esta base puede calcularse mediante dos métodos: uno objetivo que considera los años desde la compra, el valor catastral y los coeficientes aprobados por el ayuntamiento; y otro que toma en cuenta el valor de compra y venta de la propiedad, además del valor catastral total y el correspondiente al suelo.
El contribuyente tiene libertad para elegir el método que resulte en un coste menor. Similar al IRPF, si no hay ganancia en la venta, no se pagará este impuesto.
Recuerda que estos impuestos son un aspecto crucial a considerar al realizar transacciones inmobiliarias. Planifica con antelación y asegúrate de cumplir con todas tus obligaciones fiscales.
